간주임대료, 보증금이 월세가 되는 순간: 계산부터 신고·영수증 처리까지

보증금은 ‘돌려줄 돈’이라 세금과 상관없다고요? 상가 임대에서는 보증금도 사실상 임대료(월세)의 일부로 간주되어 부가가치세 과세표준에 포함되고, 주택 임대에서는 일정 요건을 충족하면 소득세 과세 대상 수입(간주임대료)이 됩니다. 이름부터 어렵지만, 원리는 단순합니다. “보증금을 금융자산처럼 활용하면 이자 효과가 생긴다 → 이자상당액을 임대료로 본다”는 개념이죠. 오늘은 임대인·임차인 모두가 헷갈리는 간주임대료를 한 번에 정리해 드립니다. 계산식, 세금계산서(영수증) 처리, 계약서 문구까지 실무 기준으로 풀어보겠습니다.

 

임대료 세금계산서, 어디까지 끊고 무엇을 적을까? 한 번에 끝내는 상가·오피스텔 실무 가이드

임대료 세금계산서, 어디까지 끊고 무엇을 적을까? 한 번에 끝내는 상가·오피스텔 실무 가이드 -

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한 장으로 끝내는 ‘임대료 계산’ 공식: 전월세 전환율·환산보증금·상가 5%까지

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목차

1. 간주임대료 한 줄 정의와 적용 구분: 부가세 vs 소득세
2. 상가·사무실(부가세) 편: 과세표준, 이자율, 세금계산서
3. 주택(소득세) 편: 3주택·3억 초과 요건과 계산 공식
4. 실전 예시 3가지: 숫자로 보는 월별·반기별 체크
5. 분쟁 줄이는 체크리스트: 계약·청구·증빙의 7가지 팁

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1. 간주임대료 한 줄 정의와 적용 구분: 부가세 vs 소득세

• 상가·사무실 등 사업용 임대(부가가치세 영역)
  임대인이 받은 보증금(전세금)에서 발생한 이자상당액을 임대용역 대가로 보아 과세표준에 포함합니다. 법적 근거는 부가가치세법 시행령 제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산)입니다. 쉽게 말해 “보증금으로 돈 버는 효과”를 월세에 얹어 세금을 매기는 구조입니다. 법률정보시스템
• 주택 임대(소득세 영역)
  3주택 이상을 보유하고 해당 주택들의 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 보증금에 대한 이자상당액(간주임대료)을 주택임대 소득금액에 포함해 신고합니다. 국세청 공식 안내에 계산식과 요건이 명확히 제시되어 있습니다. 국세청+2국세청+2

핵심 구분: 상가=부가세 신고 때, 주택=종합소득세 신고 때 각각 다른 법 체계로 계산합니다.

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2. 상가·사무실(부가세) 편: 과세표준, 이자율, 세금계산서

2-1. 기본 계산 구조(부가세)

부가세 법령은 보증금의 이자상당액을 정해진 산식으로 계산해 과세표준에 더하도록 합니다(시행령 제65조). 이자율은 기재부 고시(시행규칙 제47조 등)로 매년 조정됩니다. 따라서 반기(1~6·7~12) 신고 때마다 당해 연도 고시 이자율을 확인하는 것이 1순위입니다. 법률정보시스템+1

(개념식) 간주임대료(과세표준) ≈ 보증금 × 정기예금 이자율 × (과세기간 일수/365)
※ 실제 신고는 법령 산식·고시이자율·기간일수에 맞춰 계산합니다. 법률정보시스템

 

2-2. 세금계산서 라인 나누기

• 품목① 월세(○월분): 공급가액=월세, 세액=10%
• 품목② 간주임대료(○월분/○반기분): 공급가액=산출액, 세액=10%
  월세와 간주임대료를 분리 기재하면 소명·정산이 훨씬 수월합니다(과세표준 반영 누락 위험 축소).

2-3. 이자율은 왜 매년 달라질까?

기재부는 “간주임대료 산정 이자율은 매년 시중 이자율을 반영해 조정”된다고 명확히 밝힙니다. 따라서 전년도 2.9%였다가 해당연도 3.5%로 변동되는 일이 생기며, 이때는 해당 연도분 신고부터 새 이자율을 적용합니다. 대한민국 정책브리핑

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3. 주택(소득세) 편: 3주택·3억 초과 요건과 계산 공식

3-1. 적용 요건

• 주택 수: 원칙적으로 3주택 이상(부부 합산)
• 보증금 합계: 3억 원 초과
  이 두 가지를 모두 충족해야 보증금 간주임대료가 과세대상이 됩니다. 국세청 안내에는 소형주택 특례(일부 제외) 등 추가 설명이 함께 제공됩니다. 국세청+1

3-2. 국세청 공식 계산식(개요)

국세청 예시 기준(’24 귀속 등)에 따르면, 간주임대료는 대체로 다음과 같이 계산합니다.

(보증금 등 – 3억 원)의 적수 × 60% × (임대일수/365 또는 366) × 정기예금 이자율(예: 3.5%)
※ ‘적수’는 기간 가중 합계 개념이며, 전용 면적·해당연도 이자율, 윤년 여부 등 세부 요소를 반영합니다. 구체식·예시는 국세청 공식 페이지를 참고하세요. 국세청+1

 

3-3. 신고 시 주의

• 월세 + 간주임대료가 총수입금액입니다.
• 보증금 변동(증감·중도해지)이 있으면 ‘적수’가 달라지므로 월별 변동표를 만들어 두면 신고 오류를 줄일 수 있습니다. 국세청

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4. 실전 예시 3가지: 숫자로 보는 월별·반기별 체크

아래 수치는 이해를 돕는 예시입니다. 실제 신고는 해당 연도의 공식 고시 이자율과 정확한 기간 일수로 재계산하세요.

 

예시 A ─ 상가 임대(부가세): 반기 신고

• 보증금 1억 원, (가정) 고시 이자율 3.5%, 1~6월 182일
• 간주임대료 = 100,000,000 × 3.5% × (182/365) ≈ 1,746,575원
• 부가세 = 174,657원 (10%)
• 세금계산서: 월세 라인과 간주임대료(상반기분) 라인을 분리 표기.

예시 B ─ 오피스텔 업무용 임대(부가세)

• 보증금 5천만 원, 이자율 3.5%, 월 단위 청구(31일 기준)
• 간주임대료(월) ≈ 50,000,000 × 3.5% × (31/365) ≈ 148,630원
• 부가세 = 14,863원
• 업무용 사용 증빙(사업자등록, 사진, 출근 기록 등)을 계약서·청구서와 함께 보관하면 매입세액 공제 소명에 유리합니다.

예시 C ─ 주택 3채 보유(소득세)

• 보증금 합계 7억 원, 1년 거치, (가정) 정기예금 이자율 3.5%
• 과세대상 보증금 = 7억 – 3억 = 4억 원
• 간주임대료(연) ≈ 400,000,000 × 60% × (365/365) × 3.5% = 8,400,000원
• 연말 종합소득세 신고 시 월세와 합산해 총수입금액으로 처리. 국세청

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5. 분쟁 줄이는 체크리스트: 계약·청구·증빙의 7가지 팁

1. 계약서 특약: “보증금에 대한 간주임대료는 법령 산식과 고시 이자율에 따라 산정하며, 과세(부가세/소득세) 처리에 협조한다.”(부속서류: 산출표) 법률정보시스템
2. 품목 분리 청구: 월세·간주임대료·관리비를 라인 분리(세금계산서/영수증) → 소명·정산 용이.
3. 이자율 캘린더: 연초에 고시 이자율 확인(기재부 발표·국세청 공지) 후 반기 신고 달력에 체크. 대한민국 정책브리핑
4. 오피스텔 사용 용도: 실제 업무용/주거용에 따라 부가세 과세/면세가 갈립니다. 입주 시 사용용도 확인서를 받아두세요.
5. 보증금 변동표: 중途 증감·이사·부분 해지 등 적수 계산을 위해 월별 보증금 변동표를 작성·보관. 국세청
6. 수정세금계산서: 금액·과세구분 착오 시 사유 증빙(변경계약서·정산서)로 수정세금계산서 발급.
7. 역할 분담 명확화: 임대인은 과세표준 산정·발행 책임, 임차인은 매입세액 공제 요건(사업자등록·업무관련성) 확인.

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믿을만한 링크 1개

• 국가법령정보센터 | 부가가치세법 시행령 제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산) – 상가·사무실 보증금의 간주임대료 산식과 과세표준 근거 조항. 법률정보시스템

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끝.

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