“간주임대료 분개” 끝장 가이드: 미수수익부터 부가세예수금까지, 실무가 원하는 한 줄

현금이 들어오지 않았는데 수익과 부가세가 생긴다?

 

상가 임대인의 장부에 등장하는 가장 낯선 항목이 바로 간주임대료입니다. 임차인이 맡긴 보증금을 임대인이 무이자 자금으로 쓰는 만큼, 세법은 그 시간가치(이자상당액)를 임대료로 간주합니다. 주택은 부가세 면세라 소득세 영역에서만 다루지만, 상가·오피스 등 비주거는 이 간주임대료가 부가가치세 과세표준에도 포함됩니다. 따라서 분개를 제대로 하지 않으면 매출·부가세·현금흐름이 서로 엇나가고, 종국에는 과소신고 리스크로 이어집니다. 이 글은 실무자가 바로 써먹을 수 있게 주택/상가 구분 → 계산 → 표준분개 → 응용사례 → 체크리스트 순서로 정리했습니다.

 

보증금이 ‘매출’이 되는 공식: 간주임대료 과세표준 완전 해부

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전세·보증금이 ‘월세’가 되는 순간: 종합소득세 간주임대료 완전해부

 

목차

1. 간주임대료의 본질과 세목 구분: 왜 분개가 필요한가
2. 계산식 핵심: 보증금×이자율×일수/365(366), 주택의 60% 룰
3. 표준 분개 템플릿: 상가(과세)와 주택(면세) 각각 어떻게 잡나
4. 응용 사례 4가지: 변동보증금·임차인 전가·중도해지·윤년
5. 5분 셀프 체크리스트: 결산·신고 전 마지막 점검표

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1) 간주임대료의 본질과 세목 구분: 왜 분개가 필요한가

• 간주임대료란 임차인이 맡긴 보증금의 이자상당액을 임대료로 본 금액입니다. 주택의 계산식과 요건(3주택·보증금 3억 초과·60% 보정, 적수, 정기예금이자율, 윤년 366)은 국세청 공식 안내에 명확히 제시돼 있습니다. 국세청
• 세목 구분이 핵심
  • 주택 임대: 부가가치세 면세, 간주임대료는 종합소득세용 수입금액에만 반영. 계산 구조와 예시는 국세청 페이지에 도식화돼 있습니다. 국세청
  • 상가·사무실 등 비주거: 간주임대료가 부가가치세 과세표준에도 포함되며, 집행기준은 원칙 임대인 부담, 약정 시 임차인 전가 가능을 안내합니다. INTN

요컨대 주택은 소득세 중심, 상가는 부가세+소득세가 동시에 엮입니다. 그래서 분개가 중요합니다.

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2) 계산식 핵심: 보증금×이자율×일수/365(366), 주택의 60% 룰

• 상가(부가세 과표용)
• 간주임대료 = 보증금 × 정기예금이자율 × (과세기간 일수 ÷ 365·366)
  이때 적용하는 정기예금이자율은 고시·안내로 정해집니다(예: 과거 국세청 고시 5.8%, 5.0% 고시 등). 과세기간의 최신 수치 확인이 필수입니다. 국세청+1
• 주택(소득세용)
• 간주임대료 = (보증금 등 − 3억)의 ‘적수’ × 60% × (임대일수/365·366) × 정기예금이자율
  ‘적수’는 기간가중치(보증금×일수의 합)이며, 여러 채라면 적수가 큰 주택부터 3억 공제를 차감합니다. 국세청

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3) 표준 분개 템플릿: 상가(과세)와 주택(면세) 각각 어떻게 잡나

3-1. 상가(비주거) — 부가세 과세

간주임대료는 현금 유입 없이도 매출·부가세가 발생합니다. 인식 주기는 월말 또는 분기말 등 기간 경과 기준을 권장합니다.

 

(A) 부가세를 임대인이 부담(원칙)

• 인식 시점
  • 차) 미수수익 (간주임대료)
  • 대) 임대료수익–간주임대료
  • 대) 부가세예수금 (간주임대료 × 10%)
• 부가세 납부 시
  • 차) 부가세예수금
  • 대) 현금(예금)

(B) 부가세를 임차인에게 전가(계약 약정 시)

• 인식 시점: 위와 동일(예수금 인식)
• 임차인으로부터 부가세 수취 시
  • 차) 현금(또는 매출채권)
  • 대) 부가세예수금 (상쇄)

참고: 실무 해설·집행기준은 “원칙 임대인 부담, 약정 시 임차인 부담 가능”을 명시합니다. 간주임대료 자체로는 세금계산서 발급 불가라는 해석이 일반적이므로, 부가세 정산내역표와 계약서 약정으로 증빙을 남기는 것이 안전합니다. INTN

 

3-2. 주택(면세) — 소득세만 반영

• 복식부기
  • 차) 미수수익 (간주임대료)
  • 대) 임대료수익–간주임대료
    (결산 후 내부정책에 따라 익기 환입·대체 처리. 부가세 계정 없음)
• 간편장부(개인)
  현금주의에 가깝지만, 세법상 수입금액 가산이므로 간주임대료 명세(적수표·이자율 근거)를 별도 보관해 신고에 반영합니다. 국세청

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4) 응용 사례 4가지: 변동보증금·임차인 전가·중도해지·윤년

사례 1) 상가, 분기 인식(3개월, 90일)

• 보증금 5억, 정기예금이자율 3.1% 가정
• 간주임대료 = 5억 × 3.1% × (90/365) ≈ 3,821,918원
• 분개(인식)
  • 차) 미수수익 3,821,918
  • 대) 임대료수익–간주임대료 3,821,918
  • 대) 부가세예수금 382,192
• 납부: 차) 부가세예수금 382,192 / 대) 현금 382,192
  → 상가는 전액×이자율×일수라 이자율 변동이 곧바로 과표에 반영됩니다(주택의 60% 룰·3억 공제와 대비). 이 구조는 실무 가이드·신고 도구와 합치합니다. 국세청

사례 2) 임차인 전가 약정(상가)

• 인식은 사례 1과 동일.
• 임차인에게 부가세분 청구·수취 시: 차) 현금 / 대) 부가세예수금.
• 계약서에 “간주임대료에 따른 부가가치세는 임차인이 별도 부담한다” 문구가 있으면 분쟁 예방에 탁월. 집행기준의 취지와 부합합니다. INTN

사례 3) 주택, 연중 변동보증금(적수 적용)

• 1~6월 4억(181일), 7~12월 6억(184일) → 적수 18.28억(원·일)
• 기준 적수(3억×365) 10.95억 차감 → 간주대상 적수 7.33억
• 일수 환산 7.33억 ÷ 365 = 2.009억
• 간주임대료 = 2.009억 × 60% × 이자율(예: 3.5%)
• 분개: 차) 미수수익 / 대) 임대료수익–간주임대료 (부가세 계정 없음)
  → 계산 논리와 3억 차감 순서는 국세청 안내 규정과 동일합니다. 국세청

사례 4) 윤년

• 분모 366 사용. 같은 조건이라도 금액이 소폭 감소합니다. 국세청 공식 계산식에 명시되어 있습니다. 국세청

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5) 5분 셀프 체크리스트: 결산·신고 전 마지막 점검표

• 내 자산은 주택(면세)인가, 상가·오피스(과세)인가? (세목 먼저 구분) 국세청
• 정기예금이자율(귀속/과세기간)을 최신 고시·안내로 확인했는가? (과거엔 5.8%, 5.0% 고시 사례 등) 국세청+1
• 보증금 변동이 있었다면 적수표(보증금×일수)를 작성했는가? (윤년 366 반영) 국세청
• 상가라면 매출에 월세 + 간주임대료를 합산했고, 부가세예수금을 인식했는가? INTN
• 임차인 전가 약정 시, 계약서에 ‘간주임대료분 부가세 별도’ 문구가 있는가? 정산대장을 보관하는가? INTN
• 주택이라면 부가세 계정을 빼고 소득세용 수입금액으로만 반영했는가? (60%·3억 공제·적수·윤년) 국세청
• 간편장부라면 간주임대료 명세(근거 캡처 포함)를 별도로 보관했는가?
• 국세청 | 주택 보증금에 대한 간주임대료 — 3주택·3억 초과 요건, 60% 보정, 적수·윤년, 3억 차감 순서 등 공식 계산 규칙. 실무 분개의 기준 근거로 가장 신뢰할 만합니다. 국세청

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끝.

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