혼인신고 2주택 비과세, 진짜 가능한가요? “10년 특례”로 손해 안 보는 방법

혼인신고를 하려는 순간, 갑자기 머리가 복잡해지실 때가 많습니다.

“우리 둘 다 집이 한 채씩 있는데… 혼인신고하면 2주택이잖아? 그럼 집 팔 때 비과세는 끝난 거 아니야?”
여기서 중요한 포인트는 하나입니다. 혼인 때문에 ‘어쩔 수 없이’ 2주택이 된 경우를 세법이 그대로 벌주진 않는다는 것입니다. 실제로 시행령에는 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내 ‘먼저 양도하는 주택’을 1세대 1주택으로 보아 비과세 판단을 하도록 하는 특례가 들어가 있습니다. 법제처

 

다만 “10년이면 무조건 비과세”는 아니고, 어떤 집을 먼저 팔지, 그리고 그 집이 기본 비과세 요건을 갖췄는지까지 같이 봐야 손해를 막을 수 있습니다. 오늘 글에서 초보자 기준으로 딱 필요한 것만, 순서대로 정리해 드리겠습니다.

 

혼인신고 2년 전 증여, 세금 문제 괜찮을까? 공제·신고기한·주의사항 총정리

혼인신고 2년 전 증여, 세금 문제 괜찮을까? 공제·신고기한·주의사항 총정리 - MAGAZINE

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혼인신고 하면 무엇이 달라질까? 바로 바뀌는 것과 꼭 해야 할 것 총정리

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목차 

1. 혼인신고 2주택 비과세가 헷갈리는 이유: ‘2주택’과 ‘비과세’의 관계
2. 1세대 1주택 비과세 기본 요건(2년 보유·거주, 12억 기준)
3. 혼인합가 2주택도 비과세 가능한 “10년 특례” 핵심 정리
4. 실전 전략: 어떤 집을 먼저 팔아야 유리할까? (사례로 이해)
5. 종부세·대출까지 한 번에 체크하는 최종 체크리스트

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1) 혼인신고 2주택 비과세가 헷갈리는 이유: ‘2주택’과 ‘비과세’의 관계

많은 분들이 “2주택이 되는 순간, 1세대 1주택 비과세는 끝”이라고 단정하십니다.
원칙적으로는 맞는 말에 가깝습니다. 비과세는 ‘양도하는 날 현재 1세대 1주택’일 때 적용되는 구조니까요. 국세청

그런데 혼인은 현실에서 매우 흔하게 ‘각자 1주택 → 부부가 되면서 2주택’ 상황을 만듭니다. 그래서 세법은 이 케이스를 완충하기 위해 “혼인으로 2주택이 된 경우 일정 기간 내 정리하면 1주택처럼 본다”는 특례를 둡니다. 그 기간이 바로 10년이고, 실제 조문에 명확히 들어가 있습니다. 법제처

 

핵심은 딱 2줄입니다.

• 혼인으로 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내
• 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 판단(특례) 법제처

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2) 1세대 1주택 비과세 기본 요건(2년 보유·거주, 12억 기준)

혼인 특례가 있어도, 기본 비과세 요건을 완전히 무시할 수는 없습니다. 국세청 안내 기준으로 큰 뼈대는 다음과 같습니다. 국세청

 

(1) 기본 요건: 2년 이상 보유

• 양도일 현재 1세대 1주택이고 2년 이상 보유하면 비과세가 적용됩니다. 국세청

(2) 고가주택 기준: 12억 초과는 전부 비과세가 아님

• 국세청 안내에 따르면 양도 당시 실지거래가액이 12억을 초과하는 고가주택은 “전부 비과세”가 아니라 일부 과세가 발생할 수 있습니다. 국세청
  즉, “비과세 = 세금 0원”이라고 단정하면 위험합니다.

(3) 조정대상지역 취득 주택: 2년 거주 요건이 붙을 수 있음

• 국세청은 조정대상지역에서 일정 시점 이후 취득한 주택의 경우 2년 거주 요건이 필요하다고 안내합니다. 국세청
  여기서 실수가 정말 많이 나옵니다. “2년 보유만 채우면 되는 줄 알았다가” 거주가 부족해 비과세가 깨지는 경우가 생깁니다.

정리하면, 혼인 특례는 ‘주택 수(2주택)’ 때문에 비과세가 막히는 문제를 풀어주는 장치에 가깝고, 보유·거주·고가주택 기준 같은 기본 조건은 별도로 맞춰야 안전합니다. 국세청+1

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3) 혼인합가 2주택도 비과세 가능한 “10년 특례” 핵심 정리

이 글의 메인입니다. 소득세법 시행령에는 아래처럼 규정돼 있습니다.

• 1주택 보유자 + 1주택 보유자가 혼인하여 1세대가 2주택이 된 경우
• 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은
• 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정 적용 법제처

여기서 꼭 기억하셔야 할 포인트 4가지만 뽑아드리면요.

 

포인트 1) “10년 = 자동 면제기간”이 아닙니다

10년 동안 2주택을 마음대로 유지해도 된다는 뜻이 아니라,
10년 안에 ‘먼저 파는 집’을 정하면 1주택처럼 봐준다는 의미입니다. 법제처

 

포인트 2) “먼저 파는 집”만 1주택처럼 봅니다

A집, B집이 있을 때

• 먼저 A집을 팔면 → A집 양도에 특례 적용 가능
• 반대로 B집을 먼저 팔면 → B집에 적용 가능
  즉, 순서가 절세의 핵심입니다. 법제처

포인트 3) 혼인 기준일은 ‘혼인한 날’

현장에서 실무적으로는 혼인신고로 혼인의 효력이 발생하는 흐름과 연결해 이해하시는 분이 많습니다. 어쨌든 조문은 “혼인한 날”을 기준으로 10년을 계산합니다. 법제처

 

포인트 4) 결국 “기본 비과세 요건”을 갖춰야 안전합니다

혼인 특례로 주택 수 문제는 풀 수 있어도,
해당 주택이 2년 보유, (해당 시) 2년 거주, 12억 기준 같은 요건을 못 맞추면 결과가 달라질 수 있습니다. 국세청+1

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4) 실전 전략: 어떤 집을 먼저 팔아야 유리할까? (사례로 이해)

이제부터는 “계산”이 아니라 “선택”입니다. 보통 부부가 2주택을 정리할 때 목표는 하나죠.

• 최종적으로 1주택으로 남기기
• 그 과정에서 비과세를 최대한 살리기
• 실거주(직장·아이·전세 만기) 일정도 같이 맞추기

아래 3가지 시나리오로 감을 잡아보시면 훨씬 쉬워집니다.

 

시나리오 A) 한 집은 실거주(거주 요건 충족), 다른 집은 투자/전세

• 거주 요건이 이미 충족된 집을 먼저 팔면 비과세 가능성이 더 높습니다. 국세청+1
• 반대로 “거주 요건이 필요한데 아직 못 채운 집”을 먼저 팔면, 혼인 특례가 있어도 비과세가 깨질 수 있어요. 국세청

✅ 실전 팁
“어차피 한 집은 계속 살 집”이라면, 계속 살 집은 남기고, 요건이 깔끔한 다른 집을 먼저 파는 전략이 자주 쓰입니다.

 

시나리오 B) 한 집은 12억을 넘길 가능성이 높은 고가, 다른 집은 상대적으로 낮은 편

• 고가주택은 국세청 안내처럼 전부 비과세가 아니라 일부 과세가 생길 수 있습니다. 국세청
• 그래서 “세금이 더 나올 가능성이 높은 집”을 먼저 파는 게 유리한지, “거주 요건이 이미 완성된 집”을 먼저 파는 게 유리한지 비교가 필요합니다.

✅ 실전 팁
고가 가능성이 있는 집은 양도 시점의 가격에 따라 결과가 흔들리므로, 매도 타이밍(시장 상황)까지 고려해서 “먼저 팔 집”을 정하시는 게 안전합니다.

 

시나리오 C) 두 집 다 조정대상지역 취득 + 거주 요건이 걸릴 수 있는 상황

이 경우는 “10년 특례만 믿고 접근하면” 위험해집니다.
국세청이 안내하는 것처럼 취득 시점·지역에 따라 거주 요건이 붙을 수 있기 때문입니다. 국세청

✅ 실전 팁

• “내가 취득할 때 그 지역이 조정대상지역이었는지”
• “그 규정이 내 취득 시점에 적용되는지”
  이 두 가지를 먼저 체크하셔야 합니다. (이 부분은 케이스가 다양해서, 필요하면 세무사에게 ‘취득일·지역·거주기간’만 딱 정리해서 상담하시면 시간/비용이 확 줄어듭니다.)

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5) 종부세·대출까지 한 번에 체크하는 최종 체크리스트

혼인신고 2주택 고민은 “양도세 비과세”에서 끝나지 않는 경우가 많습니다. 특히 보유세(종부세)와 대출(전세/주담대)에서 예상치 못한 변수가 튀어나옵니다.

 

(1) 종부세: 혼인 후 10년 “각각 1세대”로 보는 규정이 존재

종합부동산세법 시행령에는 혼인으로 1세대를 구성하는 경우 혼인한 날부터 10년 동안은 혼인한 자별로 각각 1세대로 본다는 문구가 있습니다. 법제처
국세청 종부세 안내에서도 “혼인한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 봄”이라고 정리돼 있습니다. 국세청

 

👉 즉, “양도세 10년 특례”와 별개로 종부세 쪽도 10년 완충 장치가 있다는 점은 꼭 기억해 두시면 좋습니다. 법제처+1

 

(2) 대출: ‘부부합산 주택 수’로 판단하는 경우가 많습니다

금융위원회 Q&A에서는 부부합산 기준으로 주택 보유 수를 산정하고, 세대분리된 배우자도 확인 대상이라고 명시합니다. 금융위원회
즉, “주소를 따로 두면 괜찮겠지” 같은 방식은 기대만큼 해결책이 안 될 수 있습니다.

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혼인신고 2주택 비과세 체크리스트 (이대로만 점검하시면 됩니다)

• 두 분 모두 혼인 전 ‘각자 1주택’이었는지(혼인으로 2주택이 된 케이스인지) 법제처
• 혼인한 날 기준 10년 안에 정리할 수 있는 일정인지 법제처
• 먼저 팔 집을 1순위로 확정(순서가 핵심) 법제처
• 그 집이 2년 보유 요건을 충족하는지 국세청
• (해당 시) 조정대상지역 취득 주택의 거주 2년 요건을 충족하는지 국세청
• 양도 당시 12억 기준(고가주택)에 걸릴 가능성이 있는지 국세청
• 종부세는 혼인 10년 각각 1세대 규정도 함께 확인 법제처+1
• 전세/주담대 계획이 있다면 부부합산 주택 수 기준을 먼저 체크 금융위원회

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끝.

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